Põhjalik õpetus: kuidas garanteerida, et uue kodu ostmisel arendaja su ette makstud rahaga minema ei jookseks?

 (4)
Toetus.
Toetus.Foto: Ilmar Saabas

Kinnisvarasektoris on jätkuvalt tegusad ajad – uusarendusi kerkib endiselt, turul on valik on lai ning uusi kortereid müüakse veel enne maja valmimist. Arvukalt on arendusprojekte, kus notaris allkirjastatakse võlaõigustehing juba enne ehitusloa saamist ja vundamendiaugu kaevamist - võtmed saab ostja kätte alles aasta-poolteise pärast.

Aga mis juhtub siis, kui arendaja satub vahepeal võlgadesse? Või arendus mattub kohtuvaidlustesse ehitajaga, naabritega, arenduse rahastajatega?

Notaritelt küsitakse võrdlemisi sageli - kuidas saab ostja maandada oma riske vaatamata sellele, et korterit (sageli ka maja) veel ei ole? Ennekõike saab riske maandada väikese ettemaksuga. Enamasti küsivad arendajad ettemaksu 10-20 protsenti korteri hinnast ning kui see protsent peaks olema suurem, siis tasub uurida arendaja tausta ja kaubelda enda jaoks lisatagatisi.

Arendajaga läbirääkimistel tasuks lepingusse lisada sätted, mis kaitseks ostjat ning annaks talle õiguse ostust loobuda ja sissemakse tagastamisele kui ehitus mingil põhjusel peaks takerduma või projekt nurjuma. Näiteks tuleb ette, et arendaja ei saagi ehitusluba või takerdub ehitusprotsessi takistavatesse lõpututesse kohtuvaidlustesse ning müüdavale kinnistule on pandud keelumärked või kohtulikud hüpoteegid või keelatakse ehitustegevus vaidluse ajaks sootuks. Sellises olukorras vaevalt keegi maja ja korteri valmis ehitab ning samas pole ostjal pooliku majajupiga midagi peale hakata. Isegi kui ehitus lõpetatakse, siis varale pandud keelumärked ja hüpoteegid tuleb arendajal ikka lahendada enne, kui ostjaga notariaalne asjaõigustehing toimub.

Seotud lood:

Keerulises olukorras ei olegi ostjal alati otstarbekas jääda lahendust ootama vaid kasutada endale lepingus jäetud õigust ostust loobuda ning saada vähemalt tagasi tehtud ettemaks. Veelgi parem, kui sellele lisandub ka intress ettemaksult või konkreetne kokkulepitud kahjuhüvitis, sest leping katkestatakse siin ju arendaja „agade“ tõttu.

Kuidas aga reaalselt see raha arendajalt kätte saada?

Pikaajalise kogemusega arendaja puhul on riskid väiksemad, aga kui arendaja on väike, näiteks tundmatu ühemehefirma, siis tuleks küsida ettevõtte omaniku käendust või garantiid. Sellisel juhul saab vajadusel ettemaksu tagastamist nõuda mitte ainult vaidlustesse sattunud firmalt, vaid ka selle omanikult.

Ettemaksu tagastamiseks garanteerib enamgi see, kui arendaja seab ostja kasuks müüdavale kinnisvarale hüpoteegi, mis tagab ettemaksu tagastamist. Kui probleemse arenduse klient peaks oma ostust loobuma, kuid talle ei tagastata tema ettemaksu, siis saab ta hüpoteegi alusel nõuda ettemaksu tagastamiseks vara sundrealiseerimist kohtutäituri kaudu.

Võimalus on küsida arendajalt ostja kasuks eelmärke tegemist kinnistusraamatusse, kuid praktikas pole enamik arendajaid sellega nõus, sest protsess läheb suurarenduse puhul arendaja jaoks keerukamaks. Küll võib eelmärke tegemine toimida eramu või paarismaja müügi korral.

Hüpoteek või eelmärge tagavad selle, et hilisemad arendaja vaidlused ei ohusta enam ostjat, sest tema kasuks tehtud hüpoteegi või eelmärke kanne on ajaliselt varasem. Maja võib küll vaidluse tõttu valmimata jääda ja korter saamata, aga vähemalt ei jää ostja oma ettemaksurahast ilma.

Notar saab ülaltoodud kokkulepete lisamise lepingusse küll välja pakkuda, kuid nende sisaldamine lepingus pole notari otsustada, vaid eeldab osapoolte omavahelist kokkulepet. Näiteks ka arendaja ei pea nende variantidega nõustuma, sest temale võivad sellest tekkida äririskid – näiteks ostjate kasuks seatud hüpoteegid võivad takistada arendajal ehituse finantseerimist pangalaenuga või kui ostja ise omal süül ostust loobub (valmis korterit välja ei osta), siis ostja kasuks tehtud eelmärke kustutamine kohtu kaudu on aeglane ja kulukas protsess, ja kogu selle aja eelmärge takistab selle korteri uuesti müüki panemist.

Aga siiski – on aus ja mõistlik lepingu sõlmimise juures ka võimalik „must stsenaarium“ läbi arutada, mitte sellest lihtsalt vaikides mööda vaadata.

Neli tähtsat dokumenti

Paberil korterit ostes vormistatakse neli olulist dokumenti, millest kaks on notariaalsed lepingud. Kõige põhjalikum dokument on võlaõiguslik eelleping, mis sõlmitakse notari juures ja kuhu pannakse lisana juurde ka joonised, pildid ja kõik tehnilised detailid alates seinavärvidest lõpetades segistite ja santehnikaga.

Loe veel

Järgmise dokumendina koostatakse ülevaatusakt korteri valmimisel. Sellesse lihtkirjalikku dokumenti tuleks panna kirja kõik, mis vajab parandamist või ümbertegemist. Näiteks tuleb seal märkida kui on kasutatud valesid värve, seintel on kriimustusi või on liistud lohakalt paigaldatud.

Kui vead puuduvad või need on parandatud, saab vormistada asjaõiguslepingu, millega saadakse korteri omanikuks. See leping vormistatakse notari juures ja erinevalt eellepingust, pole tegu väga põhjaliku ega pika lepinguga - enamasti mahub see ühele-kahele leheküljele.

Neljas ja viimane dokument on korteri valduse üleandmise-vastuvõtmise akt, millega ostja saab kätte võtmed ja muu korteriga seonduva ning võib sisse kolida.

Saada vihje, foto või video!
Saada vihje
Jälgi meid sotsiaalmeedias